•  Комментарий в номер   •

АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ

Это объявление в газете выделялось из всех своей необычностью. "Помощь в оформлении сделок, составление проектов договоров для любых сделок с недвижимостью…", по сути своей - агентство недвижимости. Заинтересовавшись предлагаемыми услугами, наш корреспондент встретился с автором объявления - Натальей Викторовной Чуяновой, юристом МП "Энергокомбинат", знакомой читателям по ряду публикаций по проблематике жилищно-коммунального хозяйства, а ныне к тому же еще и сотруднице агентства недвижимости.

-Наталья Викторовна, вами учреждена какая-то фирма или вы оказываете помощь гражданам неорганизованно?

-Вы имеете в виду без оформления в установленном порядке? Конечно, нет. Любой законопослушный гражданин понимает, что оказывать платные услуги или выполнять какие-либо работы за вознаграждение, без оформления соответствующей документации - это нарушение закона, установленных государством общеобязательных предписаний правовых норм. Такие действия являются противоправными и влекут за собой юридическую ответственность. Моя деятельность по оказанию консультационных услуг в сфере оборота недвижимости зарегистрирована в установленном порядке, я имею соответствующий статус, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе.

-А как потенциальным продавцу или покупателю определить, к "самозванцу" они попали или к лицу, имеющему право оказания консультационных услуг?

-Действительно, отчуждение недвижимости - это многоэтапный и трудный процесс, требующий специальных знаний, времени и терпения. Самостоятельно граждане, не знающие договорного права, не смогут правильно совершить сделку. Поэтому вынуждены обращаться за профессиональной помощью. При этом необходимо убедиться в законности самого факта существования агентства, проверить наличие Свидетельства о государственной регистрации, а в необходимых случаях - потребовать его копию. Кроме того, все денежные расчеты при оказании услуг производятся с применением кассовых машин, зарегистрированных в установленном порядке в налоговых органах. В момент получения денежных средств заказчику услуг должен быть выдан чек, отпечатанный контрольно-кассовой техникой. Именно чек является первичным документом, подтверждающим факт заключения и исполнения соответствующего договора. Кстати, на чеке будут отпечатаны и реквизиты агентства. Кроме кассового чека, мое агентство с каждым заказчиком заключает договор путем составления одного документа, подписанного сторонами. В договоре четко прописаны права, обязанности и ответственность каждой из сторон.

-Какую ответственность и за что может нести человек, который всего-навсего обратился к вам за помощью?

-В вашем вопросе предполагается правомерное поведение участников сделки и это совершенно правильно. Российский законодатель установил институты презумпции невиновности в различных отраслях права - налоговом, уголовном, гражданском и др. И, скорее всего, этим и объясняется наша доверчивость в различных жизненных ситуациях, в том числе и при совершении сделок с недвижимостью. Нас, жителей Сусумана, спасает то, что городок маленький, многие знают друг друга и многолетнюю историю интересующих нас квартир, и это помогает нам совершать юридически чистые сделки. Но никто из нас не застрахован от мошенничества. Не будь этого явления как такового, не было бы и специальной статьи Уголовного кодекса, предусматривающей уголовное наказание до 10 лет лишения свободы с конфискацией имущества. В центральных районах России аферы на рынке недвижимости - явление очень распространенное. Аферисты прибегают к разным схемам мошенничества - от пресловутой подделки документов до продажи жилья с какими-либо обременениями.

-Как именно недобросовестные продавцы могут реализовывать свои замыслы на практике?

-Продавец может предоставить для государственной регистрации сделки поддельные документы, сообщить недостоверные сведения об объекте недвижимости, скрыть от риэлтора и, как следствие, от специалистов органов регистрационного учета наличие лиц, имеющих право пользования жилым помещением, иных обременений, использовать действующие дубликаты правоустанавливающих документов, не сообщить о наличии супруга на момент приобретения недвижимости и т.д.

-Я думаю, читателям будет интересно узнать, какую роль играют муж или жена в сделке, если они, к примеру, на момент продажи квартиры уже давно расторгли брак, или супруг (супруга) никогда не приезжали в Сусуман и отношения к продаваемому жилью не имеют?

-Это не совсем так. Согласно Семейному кодексу РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию. Для совершения сделки с недвижимостью, независимо от того, продает гражданин (гражданка) жилое помещение или покупает, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

-Зачем покупателю согласие другого супруга, он же не продает недвижимость, а покупает?

-Денежные средства, т.е. доходы каждого из супругов в денежном исчислении, также являются совместной собственностью супругов.

-В сознании большинства людей, желающих продать свою квартиру, имеется понятие, что начинать оформление сделки надо с нотариальной конторы. Так ли это, с чего начинать и чем заканчивать процесс продажи?

-Действительно, ранее законодательством было установлено обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. С 1 февраля 1998 года с введением в действие закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нотариальное оформление договоров купли-продажи, мены, дарения и др. не требуется. Сохранен нотариальный порядок получения свидетельства о праве на наследство, договора ренты, договора залога недвижимости и некоторых других сделок.

Начинать реализовывать на практике свое желание произвести отчуждение жилого помещения необходимо с того, чтобы определить, как выгодно для вас это сделать - посредством купли-продажи, дарения, мены или выдачи завещания с точки зрения минимизации налогообложения. Далее заняться поиском покупателя (при продаже квартиры), следующий этап - начинать собирать необходимые документы. Для того, чтобы обезопасить сделку от возможного дальнейшего признания ее недействительной по какому-либо основанию, необходимо собрать полный пакет документов, который требуется при совершении сделки, и здесь необходимо запастись терпением, так как список документов довольно обширен. Однако каждый собранный документ несет свою смысловую нагрузку в документальном оформлении обоюдного согласия и в дальнейшем именно он может предостеречь покупателя от нежелательных последствий. Пострадает именно покупатель, так как при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все, полученное по сделке. Квартиру возвратить труда не составит, а возвратить деньги гораздо сложнее.

-Так как все-таки огородить себя от такого нежелательного явления?

-Каждая сделка проходит экспертизу на чистоту ее совершения, сначала на стадии заключения договора, затем на стадии приема документов на государственную регистрацию, а затем собственно при регистрации в учреждении юстиции. Несколько лет назад была попытка признать договор купли-продажи квартиры недействительным по признаку ее притворности, но безупречное оформление документов сыграло свое дело в судебном разбирательстве и договор "устоял". Больше таких случаев в Сусумане я не знаю.

-Расскажите в двух словах, что такое государственная регистрация прав и для чего она нужна?

-Государственная регистрация прав - это юридический акт признания и подтверждения государством прав собственника на недвижимое имущество. Регистрация введена для стабилизации оборота недвижимости, для государственного контроля за совершаемыми сделками, их юридической экспертизы. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на территории Магаданской области находится в Магадане, поэтому весь пакет документов направляется туда, где и совершаются после определенных подготовительных процедур регистрационные действия, которые завершаются выдачей Свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Я думаю, с введением института регистрации прав государство подтвердило неприкосновенность права собственности.

-И последний вопрос: на ваш взгляд, ваши услуги будут востребованы сусуманцами?

-Я думаю, да. Практически каждый из живущих в наших краях когда-либо встает перед проблемой возмездного отчуждения своего жилого помещения, т.е. продажи квартиры и получения денег, чтобы продолжить решать вопросы жилья в других регионах. И тут без помощи специалистов не обойтись.

Наш корр.